第一太平戴維斯發布《2023年第一季度西安房地產市場回顧及未來展望》報告
2023-04-06 16:58:55 來源：陽光網-陽光報
• 消費分級現象明顯 電子品類加碼布局
• 租賃市場略有回暖 需求回歸傳統商務區跡象明顯
陽光訊（記者 殷彤）
零售物業市場
2023年一季度，西安零售市場迎來調改后重新開業的世紀金花賽高店，新增供應約7.1萬平方米。西安零售市場已有緩慢復蘇跡象，但整體活力略顯不足，空置率環比小幅上漲0.4個百分點至11.7%。租金方面，全市購物中心首層平均租金環比基本持平，為人民幣318.4元每平方米每月。
消費分級現象明顯
在經濟略顯疲軟的背景下，部分居民預防性儲蓄意識增強，進而主動降低消費意愿，而高凈值群體受此影響較小，不同層級消費能力表現差異化明顯。奢侈品高端消費需求穩健，同時市場上中高端品牌整體運營良好，經營情況穩定。反觀大眾消費品消費需求未得到完全釋放，推動零售市場空置率水平近期持續上升。與此同時，年輕一代群體的消費觀念日趨理性，消費需求轉向對品質與高性價比兼顧的情況明顯，季內錄得以好特賣、嗨特購為代表的高性價比零售集合店積極拓店。
新能源汽車延續活躍需求
盡管一季度西安零售市場活躍度欠缺，但市場也不乏亮點。新能源汽車延續往年活躍態勢，持續積極布局西安市場，在品牌豐富度及店鋪數量上均有明顯增長，季內活躍品牌除早期入駐購物中心的新能源汽車品牌如上汽大眾、比亞迪、理想汽車等之外，還不乏一些新晉活躍品牌如創維汽車、阿維塔及騰勢汽車等。
電子品類加碼布局
茶飲品牌豐富度有所提升 消費者對電子產品的功能性需求轉向對體驗感、價值感的需求兼具，投影儀、電競裝備及周邊等產品備受追捧。在頭部品牌京東之家戰略性擴張計劃帶動下，推動數碼電子產品活躍度上漲。季內錄得多個項目引進京東之家、京東數碼、小米之家等電子產品集合店，產品豐富度及線下門店場景化體驗感都有明顯提升，將為區域消費者帶來更為豐富的購物體驗。餐飲業態方面，茶飲品類熱度有所下降，門店擴張速度不及去年，但品牌豐富度仍不斷提升，季內錄得精品茶飲品牌T9 PREMIUM TEA首店選址落戶世紀金花賽高店，另外茉酸奶、霸王茶姬、滬上阿姨均在季內開出多家分店，體現出茶飲品牌仍持續看好西安零售市場。
展望2023年第二季度，預計無新項目入市。自疫情放開以來，經濟穩步恢復，隨著“提振消費”成為年度關鍵詞，恢復和擴大消費更是全市乃至全省工作重點，零售物業市場有望迎來新發展機遇。第一太平戴維斯華西區代理部（商業樓宇/商業及零售服務/產業及物流地產）負責人、高級董事戴暉表示：“由于消費者的消費邏輯與消費需求正在發生變化，運營方需專注于營造場景化沉浸式購物體驗、敏銳察覺消費層級需求變化、引進貼合消費需求的品牌或是激發線下消費意愿，以尋找實現消費增長的破局之道。”
甲級寫字樓市場
2023年第一季度，西安甲級寫字樓市場未錄得新項目入市，總存量保持在211萬平方米。伴隨疫情政策的放開，市場活力略有回升，去年底積壓的部分租賃需求得以釋放，但吸納量提振有限，與疫情前相比仍有較大差距，受市場供應量放緩影響，空置率小幅回落。季內甲級寫字樓凈吸納量約2.4萬平方米，空置率環比下降1.2個百分點至26.2%。租金方面，雖市場表現略有回暖，但大部分項目對外報價仍維持穩定，平均租金約為人民幣102.4元每平方米每月，環比小幅下降0.1%。
租賃需求回歸傳統商務區跡象明顯
在西安甲級寫字樓租賃市場需求小幅回升的背景下，各子市場表現呈差異化，相較于城北區域需求的乏力，南二環與小寨和高新一期子市場韌性凸顯，合計貢獻約38%的新增租賃面積，同比上升16個百分點，同時空置率分別環比下降3.7個百分點和2.3個百分點，至24%（南二環與小寨）和23%（高新一期）。在租賃市場去化承壓的背景下，傳統核心商務區具備交通便利、商務設施配套齊全等核心競爭優勢，加之去年高品質載體的入市，進一步提高了區域競爭力，租賃需求呈現出回歸傳統商務區的態勢。
信息技術仍為最活躍行業 證券板塊表現亮眼
從行業需求端來看，季內排名前三的行業分別是信息技術、房地產和消費者服務業。信息技術行業延續去年態勢，本季度仍為租賃需求最活躍行業，占新成交總面積約22.4%，季內錄得多個大面積租賃成交。年初西安獲批建設綜合性國家科學中心和科技創新中心，成為全國第四個獲批建設“雙中心”的城市，標志西安的硬科技實力不斷增強，科技創新力加速釋放，推動信息技術行業及上下游企業的租賃需求釋放。第一太平戴維斯西安商業樓宇部助理董事索偉寧表示：“西安近年來硬科技實力不斷增強，電子信息行業呈高速發展態勢，此類行業租賃需求活躍標志著西安經濟發展邁向穩定高質量發展階段。”此外，金融行業本季度租賃需求有所回落，租賃面積占比約12%，位于行業需求來源第四位，但值得一提的是，金融行業細分領域證券類企業在一季度表現亮眼，季內錄得多家證券公司在甲級樓內新租辦公區域。2022年全國債券市場平穩運行，規模穩定增長，加之西安前不久發布“黃金十條”，積極支持金融業發展，推動資本與產業良性互動，未來有望推動更多證券、資管類企業在西安落戶發展。
展望2023年第二季度，西安甲級寫字樓市場預計無新項目入市。短期內市場經濟恐難大幅反彈，相當部分企業持審慎擴張態度，租賃市場仍面臨需求活躍度較低的壓力。
編輯：佳佳
